Поновлюємо договір оренди землі
Сьогодні актуальним є питання про те, що робити орендарю, якщо закінчується строк договору оренди земельної ділянки. З цього приводу консультує головний спеціаліст відділу «Новороздільське бюро правової допомоги» Стрийського місцевого центру з надання безоплатної правової допомоги Олена Городицька. Спершу хочу наголосити на тому, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України). Договір оренди землі - договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»). Разом з тим, звертаю увагу, що законодавець закріпив норму, відповідно до якої у разі закінчення строку договору оренди землі орендар має право на поновлення (пролонгацію) договору оренди землі за певних умов.
Роз’ясніть будь ласка, що розуміється під правом на поновлення договору оренди землі?
Право на поновлення (пролонгацію) договору оренди землі – це визначене законом переважне право орендаря укласти договір оренди землі на новий строк, що виникає у разі належного виконання ним обов’язків за умовами договору та після закінчення строку договору оренди землі, або коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності заперечень орендодавця. Це право закріплене і в приписах статей 764, 777 Цивільного Кодексу України та деталізоване у статті 33 Закону України «Про оренду землі».
За яких умов можливе поновлення договору оренди землі?
Законом «Про оренду землі» визначаються два випадки поновлення договору оренди землі. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця (листом-повідомленням) до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Тому, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди, орендарю необхідно дотриматися таких умов:
- належно виконувати свої обов’язки за договором;
- до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
- до листа-повідомлення додати проект додаткової угоди.
Наголошую, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Розкажіть будь ласка про інший випадок поновлення договору оренди землі.
Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачений другий випадок поновлення договору оренди:
- орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди;
- відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
При наявності цих двох умов договір оренди землі буде вважатися поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
При цьому також необхідно укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:
- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку.
Також хочу наголосити на тому, що з липня 2020 року починають діяти нові правила поновлення договору оренди землі. Водночас зазначаю, що ці зміни не стосуються договорів, які укладені до набрання чинності нових змін.
Розкажіть будь ласка, пані Олено, які ж зміни очікують орендарів земельних ділянок та орендодавців?
- Поновлення договору відбуватиметься лише у випадку, якщо це передбачено самим договором. Але в договорах оренди землі комунальної та державної власності забороняється вказувати про умову поновлення договору. Така заборона не поширюється, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
- Щодо земель приватної власності, то, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Договір вважається поновленим без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення та у разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
- У разі якщо сторона договору бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, вона має не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Ми і надалі продовжимо наші консультації у сфері земельного законодавства. А наразі нагадуємо, що консультація надана у рамках Програми «Прискорення приватних інвестицій у сільське господарство України».
У разі необхідності для отримання: правової інформації; консультацій і роз'яснень з правових питань; послуги зі складення заяви, скарги та інших документів правового характеру (крім документів процесуального характеру); звертайтесь у зручний для Вас спосіб:
*зателефонувавши: 066 682 52 40 (Сколівське бюро правової допомоги)
* надіславши запит в месенджер нашої фейсбук сторінки:
https://www.facebook.com/Stryi.Legalaid.UA/
*надіславши листа на адресу електронної пошти:
е-mail skole@legalaid.lviv.ua (Сколівське бюро правової допомоги)
skype: Сколівське бюро правової допомоги
*залишити своє звернення у скриньці для звернень громадян
Бюро правової допомоги знаходиться за адресою: м. Сколе, вул. Чайківського, 6
Ви можете також скористатися:
*довідково-інформаційною платформою правових консультацій «wikilegalaid»
https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php
*зателефонувавши на гарячу лінію: 0800 21 31 03
